Bent u als verhuurder getroffen door de coronamaatregelen?

Details

Blog Huurrecht

april 2021

mr. N.D. Looijen

Als gevolg van de lockdown is het voor huurders van bedrijfsruimten in bepaalde gevallen niet mogelijk om de reguliere omzet te behalen. Doordat de omzet van de huurder alsmaar daalt, is het voor sommige van hen zelfs niet meer haalbaar om de (volledige) maandelijkse huurprijs aan de verhuurder te voldoen. Dit terwijl voor u als verhuurder de financiële verplichtingen blijven doorlopen.

Coronajurisprudentie

Binnen de rechtspraak is sinds vorig jaar de zogeheten “coronajurisprudentie” in ontwikkeling, zo ook ten aanzien van het huurrecht. Tot nu toe is de rechtspraak erg wisselend. Dit kan voor onzekerheid zorgen bij u als verhuurder, maar ook bij uw huurder. De argumentatie van de huurders binnen de coronajurisprudentie heeft met elkaar gemeen dat  huurders zich in veel van de gevallen beroepen op de gebrekenregeling en onvoorziene omstandigheden ten behoeve van een huurprijsvermindering.

De gebrekenregeling en onvoorziene omstandigheden

Huurders beroepen zich veelvuldig op de gebrekenregeling, vanwege het niet kunnen exploiteren van de onderneming wegens overheidsmaatregelen. Door deze maatregelen stellen bepaalde huurders dat zij niet het genot van het gehuurde hebben gehad dat zij mochten verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst.[1] Indien de rechter bevestigt dat sprake is van een gebrek vanwege de coronapandemie, moet vervolgens worden beoordeeld of uw huurder vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. Indien op de huurovereenkomst de algemene ROZ-voorwaarden van toepassing zijn, sluit één van deze voorwaarden uit dat uw huurder recht heeft op een huurprijsvermindering. Echter, deze bepaling kan op grond van onvoorziene omstandigheden opzij worden gezet of worden gewijzigd.

Om te kunnen spreken van onvoorziene omstandigheden, moeten deze omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het betreft een afwijking van de hoofdregel dat partijen er op moeten kunnen vertrouwen dat gemaakte afspraken worden nagekomen. Dat betekent dat een beroep op deze bepaling slechts in uitzonderlijke gevallen slaagt.[2] Recentelijk heeft een rechter nogmaals benadrukt dat de drempel bij deze toetsing hoog ligt.[3] Desondanks oordeelde een andere rechter onlangs dat vanwege de coronapandemie sprake was van een onvoorziene omstandigheid en dat de huurder in kwestie derhalve recht had op huurkorting. Met andere woorden: de ‘pijn’ moest worden gedeeld.[4]

De omstandigheden van het geval

Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. Het kan zijn dat uw huurder niet goed kan onderbouwen wat zijn financiële verlies precies is geweest als gevolg van de coronapandemie. Of dat de huurder zijn bedrijfsactiviteiten al eerder had kunnen hervatten, waardoor hij minder verlies had hoeven lijden.

Vorig jaar werd bijvoorbeeld een verzoek van voetbalclub Vitesse tot huurprijsvermindering door de voorzieningenrechter afgewezen, omdat een onderbouwing van het door Vitesse gestelde omzetverlies ontbrak en door Vitesse ook geen aandacht was besteed aan besparingen als gevolg van de beperkingen door de coronapandemie.[5]

Een ander voorbeeld is een zaak waarin de voorzieningenrechter een gedeeltelijke huurprijsvermindering toewees. Waarom gedeeltelijk? Omdat gedurende de sluiting van de horecagelegenheid van de huurder er toch – in beperkte mate – bedrijfsmatig activiteiten plaatsvonden in de vorm van de verkoop van barbecuepakketten. Daarmee werd het genot van het gehuurde niet geheel onmogelijk gemaakt. Feit bleef wel dat zowel verhuurder als huurder het gehuurde niet ter beschikking konden stellen voor het uitvoeren van hun broodwinning, namelijk de verkoop van drank en het serveren van maaltijden. Derhalve oordeelde de voorzieningenrechter dat een 2/3^e verminderde huurprijs alleen te gelden had voor de maanden april en mei 2020, omdat met de heropening van de horecagelegenheden per 1 juni 2020 het gehuurde weer als horecagelegenheid in gebruik genomen kon worden.[6]

Kortom: hoewel uw huurder deels is beschermd op grond van de wet, is het niet vanzelfsprekend dat de rechter de vorderingen van uw huurder (geheel) honoreert.

Is uw huurder gestopt met het betalen van de huurprijs of betaalt uw huurder slechts gedeeltelijk vanwege de coronapandemie? Of wilt u worden geadviseerd over het (schriftelijk) maken van afspraken met uw huurder tijdens de coronapandemie? Neem gerust contact op met mr. Denise Looijen via 0318 - 52 24 04, of stuur een e-mail naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..