Verkoop onroerende zaak met asbest; disclaimers helpen niet altijd

Details

Blog Vastgoedrecht

juli 2022

mr. L.L. de Boef

Het spanningsveld tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, het blijft een boeiend spel. Dit blijkt maar weer uit een (tussen)vonnis van eerder dit jaar van Rechtbank Overijssel.[1]

Wat was er aan de hand?

Kopers hadden een woning gekocht. Na enige tijd kwamen zij erachter dat er asbest aanwezig was in de tuin. Kopers vorderden vergoeding van de kosten van sanering en herstel op grond van non-conformiteit, dan wel dwaling.

In de koopovereenkomst en de zogenaamde 'vragenlijst' was onder meer opgenomen:

• dat kopers ermee bekend zijn dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt en dat verkopers worden gevrijwaard voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien;
• dat verkopers niet bekend is dat de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele van het normale gebruik als particuliere woning zou kunnen leiden;
• dat er geen sprake was van verontreiniging, dat de asbest is gesaneerd en er een onderzoeksrapport aanwezig is (dit volgde uit de vragenlijst). 

Later blijkt dat enige delen van de grond niet gesaneerd zijn.  

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat uit de koopovereenkomst blijkt dat de woning en het daarbij behorende perceel is verkocht als 'woonhuis' en dat dit bij levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor particuliere bewoning. Volgens de kantonrechter betekent dit dat de woning en het perceel zonder noemenswaardige risico's voor de gezondheid moet kunnen worden gebruikt en bewerkt.

In het kader van de mededelings- en onderzoeksplicht overweegt de rechter dat: 

• kopers op grond van de asbestclausule bekend waren met de aanwezigheid van asbest en dat verkopers verdere aansprakelijkheid van asbest contractueel van de hand hebben gewezen. Kopers kunnen dus in beginsel geen claim instellen, tenzij kopers op basis van de mededelingen van verkopers niet aan de afwezigheid van asbest hoefde te twijfelen;
• omdat in de vragenlijst melding is gemaakt van een sanering én gemeld is dat er een saneringsrapport aanwezig is, kopers die hadden moeten opvragen. Op basis van de mededelingen van verkopers mochten kopers niet uitgaan van een asbestvrij perceel. Uit het saneringsrapport blijkt immers dat in enkele delen van het perceel asbest is achtergebleven. 

Door een koopovereenkomst te sluiten waarin uitdrukkelijk aansprakelijkheid voor aanwezige asbest door verkopers is uitgesloten, terwijl kopers op basis van het saneringsrapport bekend konden zijn met restverontreinigingen, ligt het risico in deze casus bij kopers. Tot zover zijn de overwegingen van de kantonrechter ten nadele van kopers. 

Maar, de mededeling van verkopers dat hen niet bekend is dat de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele van het normale gebruik van de woning zou kunnen strekken, doet verkopers toch de das om. In het saneringsrapport (waar verkopers zelf naar verwijzen in de vragenlijst) is namelijk opgenomen dat er deels sprake is van verontreiniging ten nadele van het normale gebruik van de onroerende zaak. Verkopers hebben derhalve hun mededelingsplicht geschonden en worden toch aansprakelijk gehouden.

Waarom is deze uitspraak relevant?

Verkopers zijn in eerste instantie niet heel transparant geweest. Desondanks leken zij daar mee weg te kunnen komen. Of dat terecht is, is de vraag. Nu verkopers in deze casus een mededeling hebben gedaan die evident onjuist is (namelijk dat hen niet bekend was dat er sprake was van verontreiniging die aan normaal gebruik in de weg zou kunnen staan) worden verkopers in dit geval toch aansprakelijk gehouden.

Dus, wat er ook tussen partijen wordt afgesproken, een verkoper moet altijd melden wat hij weet. Met andere woorden: de mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met mr. Louis de Boef via 0318 - 52 24 04 of stuur een e-mail naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..