Wij kijken verder dan de zaak

Wanneer is een schriftelijke koopovereenkomst voor een woning vereist?

In december 2023 boog de Hoge Raad zich over de vraag of een schriftelijke koopovereenkomst voor een woning altijd vereist is. De uitspraak behandelt een conflict waarin een consument die een bouwkavel met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ had aanvaard, toch van de aankoop besloot af te zien. Is dit zomaar mogelijk? Of zitten hier regels aan verbonden? Wij geven u het antwoord.

Schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd

In de meeste gevallen is mondelinge overeenstemming voldoende voor een rechtsgeldige koopovereenkomst, behalve bij de aankoop van een woning door een consument. Het kopen van een woning is voor een particulier één van de grootste financiële verplichtingen in het leven. Artikel 7:2 lid 1 BW stelt daarom dat een schriftelijke koopovereenkomst voor een woning door een consument verplicht is. Dit staat bekend als het schriftelijkheidsvereiste. Het schriftelijkheidsvereiste biedt helderheid over het moment waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Door middel van de schriftelijke koopovereenkomst worden alle gemaakte afspraken nauwkeurig vastgelegd, waardoor eventuele discussies worden voorkomen. Wanneer een particuliere koper betrokken is, is het schriftelijkheidsvereiste te allen tijde van kracht. De schriftelijke overeenkomst moet aan de koper worden overhandigd, en daarna heeft de koper drie dagen bedenktijd om zonder gevolgen van de koop af te zien. Zijn deze drie dagen voorbij, dan is de koop definitief.

Het geschil over de koopovereenkomst

Het specifieke geval dat aan de Hoge Raad werd voorgelegd, betrof de koop van een bouwkavel met de bestemming ‘wonen’. Nadat de koper de bouwkavel bezichtigd had, bracht hij nog diezelfde dag per e-mail een bod uit aan de makelaar. Dat bod werd twee dagen later door de verkoper aanvaard, waarop de makelaar een schriftelijke koopovereenkomst opstelde. Zes dagen nadat zijn aanbod aanvaard was, zag de koper toch van de bouwkavel af. De verkoper hield de koper echter aan de overeenkomst. Toen duidelijk werd dat de koper de overeenkomst niet na wilde komen, heeft de verkoper het perceel aan een derde voor een lagere prijs verkocht. In de daarop volgende procedure vorderde de verkoper het verschil tussen beide koopprijzen van de koper. De koper ging niet akkoord en beriep zich op het ontbreken van een rechtsgeldige overeenkomst, omdat hij deze niet ondertekend had. De rechtbank Overijssel vroeg daarom aan de Hoge Raad of het nodig was dat de koopovereenkomst in dit geval schriftelijk afgesloten had moeten zijn.

De uitspraak

De Hoge Raad volgt in haar uitspraak de visie van de advocaat-generaal. Naar zijn mening valt in dit geval deze overeenkomst niet onder de werking van artikel 7:2 BW. Voor deze overeenkomst geldt dus niet het schriftelijkheidsvereiste. Beslissend is volgens de advocaat-generaal of de verkoper bij de overeenkomst zich tegenover de consumentkoper heeft verbonden om een woning te leveren. Daaronder wordt verstaan een gebouw of een gedeelte daarvan met woondoeleinden, of dat de consumentenkoper tegenover de verkoper op de levering van een woning recht heeft. De feitelijke situatie ten tijde van de koop is dus niet beslissend. In dit geval hield de Hoge Raad vast aan de noodzaak van schriftelijkheid alleen als de verkoper zich bindt aan het leveren van een woning aan de consumentkoper.

Conclusie

De uitspraak van de Hoge Raad benadrukt dat het schriftelijkheidsvereiste niet absoluut is. Bij de verkoop van een bouwkavel met de bestemming ‘wonen’ is de schriftelijke overeenkomst geen verplichting, zolang de verkoper zich niet verbindt tot levering van een woning. Het is een belangrijke overweging voor consumentenkopers en verkopers om te begrijpen in welke situaties het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is en welke bescherming het biedt.

Wanneer u meer informatie wilt over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Ralf de Koning via (0318) 522 404 of stuur een e-mail naar rdekoning@boersadvocaten.nl

Bij herhaling komt deze vragen terug: wat als je ziek wordt tijdens vakantie, bouw je vakantiedagen op tijdens ziekte, vervallen vakantiedagen tijdens ziekte? En welke mogelijkheden zijn er om af te wijken.
Een overzicht

Wettelijke regels

Opbouw.

Uitgaande van een fulltime dienstverband heeft de werknemer 20 wettelijke vakantie dagen. Daarnaast kan in een CAO of arbeidsovereenkomst afspraken zijn gemaakt over meer dagen, de zogenaamde bovenwettelijke dagen.
Het uitgangspunt is dat tijdens arbeidsongeschikt in ieder de opbouw van de wettelijke vakantiedagen doorloopt. Ten aanzien van de bovenwettelijke dagen kan bij arbeidsovereenkomst een afwijkende afspraak zijn gemaakt

Verval.
De wettelijke vakantiedagen verjaren een half jaar (op 1 juli) na afloop van het jaar waarin zij zijn opgebouwd. Dit is anders bij arbeidsongeschiktheid. Wanneer iemand door zijn arbeidsongeschiktheid geen vakantie heeft kunnen genieten, dan behoudt hij het recht op die dagen totdat hij daartoe wel in staat is. Anders gezegd: als iemand re-integratiewerkzaamheden doet, kan hij in principe ook op vakantie.
De bovenwettelijke dagen verjaren 5 jaren na het jaar waarin zij zijn opgebouwd.

Werkgevers moeten (vroegtijdig vóór 1 juli) de werknemers er op wijzen dat er nog vakantiedagen open staan en dat als die niet tijdig worden opgenomen dat zij vervallen. Laat de werkgever na om die waarschuwing te geven, dan kan hij op het vervallen van dagen geen beroep doen.

Ziekte tijdens vakantie.
Als de werknemer tijdens vakantie ziek wordt dan gelden de ziektedagen niet als vakantiedagen.

Mogelijkheden om af te wijken
In de arbeidsovereenkomst mag worden afgesproken:
-dat bovenwettelijke vrije dagen door de werkgever kunnen worden aangewezen;
-dat ingeval van ziekte tijdens vakantie bovenwettelijke dagen worden genoten;
-dat gedurende zwangerschaps-, bevallings,- of adoptieverlof geen bovenwettelijke dagen worden opgebouwd;
-dat gedurende ziekte geen bovenwettelijke dagen worden opgebouwd.

En dan toch nog gaat het mis…
Een werknemer heeft een vakantie gepland en afgesproken met zijn werkgever. Voor aanvang daarvan wordt hij ziek. In overleg met bedrijfsarts en werkgever wordt goedgevonden dat de werknemer toch de eerder geplande vakantie gaat genieten. Na de vakantie boekt de werkgever de dagen af van het vakantietegoed.

De werknemer maakt echter bezwaar, want tijdens de vakantie was hij ziek. De Kantonrechter geeft hem ongelijk, de werknemer heeft door op vakantie te gaan tijdens ziekte immers ingestemd met het afboeken van vakantiedagen. Het Gerechtshof denkt daar anders over. Volgens het Hof had de werkgever alleen vakantiedagen mogen afboeken als de werknemer daar uitdrukkelijk mee had ingestemd. En de Hoge Raad is het daar mee eens.

Conclusie
Het blijft een moeilijk en soms onbegrijpelijk onderwerp. Zo is in de genoemde situatie de werknemer tijdens zijn ziekte wel daadwerkelijk op vakantie geweest. Maar kennelijk mag hij als hij hersteld is, nog een keer op vakantie. Had de werkgever dit kunnen voorkomen? En ja, hoe?

Laat u bij het opstellen van arbeidscontracten goed informeren.

Mr. J. Brouwer
jbrouwer@boersadvocaten.nl
0318-522404

Op 15 november 2023 is de Tijdelijke Wet Turboliquidatie in werking getreden. Hiermee is de wettelijke regeling van de turboliquidatie gewijzigd en is de positie van de schuldeisers van de rechtspersoon verbeterd.

Bij een turboliquidatie wordt de rechtspersoon op eigen initiatief ontbonden. Wanneer de rechtspersoon geen baten heeft, valt het tijdstip van de ontbinding samen met de beëindiging van de rechtspersoon. Er vindt dus geen vereffening plaats. De nieuwe wet verbeterd de positie van schuldeisers die in dat geval met lage handen achterblijven.

De regeling van de turboliquidatie is neergelegd in artikel 2:19 lid 4 BW. Zijn er op het moment van ontbinding geen baten meer, dan houdt de rechtspersoon onmiddellijk op te bestaan. Het bestuur van de rechtspersoon doet hiervan opgaaf bij de Kamer van Koophandel. Met Tijdelijke Wet Transparantie Turboliquidatie zijn de artikelen 2:19b en 2:19c BW ingevoerd waarin extra waarborgen zijn opgenomen.

De regeling van de turboliquidatie is destijds in het leven geroepen om het gemakkelijker te maken om lege, inactieve rechtspersonen op een eenvoudige manier te beëindigen. Hoewel het de bedoeling was om hiermee misbruik te voorkomen, bleek in de praktijk dat de turboliquidatie nog al eens werd  toegepast wanneer de rechtspersoon geen baten meer had maar nog wel aanzienlijke schulden. Na turboliquidatie bestond de rechtspersoon niet meer en konden de schuldeisers zich niet langer meer verhalen.

Wijzingen
De Tijdelijke Wet Transparantie Turboliquidatie, die in beginsel twee jaar geldt en na afloop van deze periode zal worden geëvalueerd, legt aan het bestuur extra verplichtingen op waardoor de turboliquidatie transparanter moet verlopen. Zo dient het bestuur op grond van artikel 2:19b BW  binnen 14 dagen na de ontbinding van de rechtspersoon bij de Kamer van Koophandel ter inzage te leggen:

(1)    een balans en een staat van baten en lasten met betrekking tot het boekjaar waarin de rechtspersoon is ontbonden en van het voorgaande boekjaar als er op het moment van de ontbinding over dat jaar nog geen jaarrekening openbaar is gemaakt;

(2)    een beschrijving van:

·        de oorzaak van het ontbreken van baten op het tijdstip van de ontbinding;

·        indien aan de orde, de wijze waarop de baten van de rechtspersoon te gelde zijn gemaakt en zijn verdeeld;

·        indien aan de orde, de redenen waarom de schuldeisers geheel of gedeeltelijk onbetaald zijn gebleven.

Direct nadat de hiervoor genoemde stukken ter inzage zijn gelegd dient het bestuur hiervan mededeling te doen aan de schuldeisers. Het bestuur legt op deze wijze financiële verantwoording af aan de schuldeisers die zo kunnen controleren of de turboliquidatie op de juiste wijze is uitgevoerd.

Bestuursverbod en boete
Artikel 2:19c BW maakt het voor de rechter mogelijk om op verzoek van het Openbaar Ministerie aan een bestuurder een bestuursverbod op te leggen ingeval:

(a)    de bestuurder niet heeft voldaan aan de hiervoor onder punt 1 en 2 genoemde verplichtingen om stukken ter inzage te leggen;

(b)    de bestuurder doelbewust namens de vennootschap handelingen heeft verricht of nagelaten waardoor één of meer schuldeisers aanzienlijk zijn benadeeld;

(c)    in de twee daaraan voorafgaande jaren de bestuurder ten minste tweemaal eerder betrokken was bij een faillissement van een rechtspersoon of bij een turboliquidatie en hem daarvan een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt.

Ook wordt het handelen in strijd met de hiervoor onder punt 1 en 2 genoemde verplichtingen als een economisch delict aangemerkt waarvoor een boete van maximaal € 22.500,- kan worden opgelegd.

Zoals uit het voorgaande blijkt rust op de bestuurder thans in geval van turboliquidatie een uitgebreide informatieplicht. Wanneer de plicht niet wordt nagekomen kan dit verregaande consequenties hebben voor de bestuurder. Wanneer u een turboliquidatie overweegt, laat u dan goed voorlichten en begeleiden.  Wanneer u meer informatie hierover wilt, neemt u dan contact op met Erick Quaars via (0318) 522 404 of stuur een e-mail naar tfquaars@boersadvocaten.nl.

Onlangs oordeelde de Kantonrechter in Oost-Brabant over het gegeven ontslag na een onterechte ziekmelding. Wat speelde er? Een purser (leidinggevende van de stewards en stewardessen) van Transavia verzocht om een vrije dag voor het bijwonen van een bruiloft van haar oom op 13 juli 2023. Dit kon vanwege de planning van Transavia niet. De purser was het hier niet mee eens en belde haar leidinggevende en deelde mede dat als zij niet vrij kreeg, zij zich ziek zou melden. Haar leidinggevende waarschuwde haar dat een onterechte ziekmelding consequenties zou hebben. Desalniettemin meldde de purser zich op de dag van de bruiloft ziek. De dag erna was zij weer op het werk. Transavia is op 17 juli 2023 een gesprek met de purser aangegaan, waarin de purser erkende dat zij zich ten onrechte ziek had gemeld. Hierop heeft Transavia aangegeven de arbeidsovereenkomst te gaan ontbinden en is de purser per direct van het rooster gehaald. Werknemer meldt zich vervolgens op 24 juli 2023 ziek.

Wat denkt u? Mag Transavia de arbeidsovereenkomst ontbinden?

Achtergrond
Bij deze uitspraak spelen nog de volgende feiten een rol. De purser was sinds 2016 in dienst bij Transavia en meldde zich vanwege een acute medische aandoening ziek per 3 mei 2023. Vrij vlot, namelijk op 5 juli 2023, was zij weer volledig hersteld en gere-integreerd. Zij had reeds op 30 juni 2023 het verzoek om verlof ingediend en dit verzoek werd (pas) op 12 juli 2023, derhalve een dag voor de bruiloft, door Transavia afgewezen. Ook het verzoek van de purser om een snipperdag (ik lees: onbetaald verlof) werd afgewezen. De reden hiervoor was het risico dat Transavia vluchten moest cancellen; de purser was nodig om de vluchten doorgang te laten vinden. Transavia bevestigde na het gesprek op 17 juli 2023 per brief op 25 juli 2023 dat een procedure bij de Kantonrechter zou worden gestart met het verzoek om de arbeidsovereenkomst te ontbinden. Dit was na de (tweede) ziekmelding van de purser.

Tijdens ziekte geldt een opzegverbod. Althans, de opzegging mag geen verband houden met de ziekte. Werknemer stelde dat zij ziek was en er dus niet mocht worden opgezegd. Transavia betoogde dat de opzegging geen verband hield met de ziekte. De onterechte ziekmelding werd door de purser gedaan op het moment dat zij volledig hersteld was.

Oordeel Kantonrechter

De Kantonrechter stelt vast dat, als de onterechte ziekmelding op zichzelf voldoende grondslag biedt voor ontbinding, het opzegverbod tijdens ziekte niet aan ontbinding in de weg staat. Transavia heeft onder andere verzocht om ontbinding wegens verwijtbaar handelen of nalaten van de werknemer, in arbeidsland aangeduid als de ‘e-grond’. De Kantonrechter overweegt dat de purser een welbewuste keuze gemaakt heeft om zich ziek te melden, zelfs nadat zij gewaarschuwd was voor eventuele consequenties. Met de onrechtmatige ziekmelding heeft de purser Transavia aan het risico blootgesteld dat er bij meer ziekmeldingen onvoldoende stand-by werknemers zouden zijn om de vluchten conform de planning uit te voeren. Als onweersproken staat vast dat dit (aanzienlijke) financiële en reputatieschade voor Transavia tot gevolg had kunnen hebben. De Kantonrechter is van oordeel dat de purser daarmee verwijtbaar heeft gehandeld en Transavia dit niet hoeft te dulden van een werknemer. Dat het risico zich niet heeft verwezenlijkt, doet aan de verwijtbaarheid van de gedraging niet af.

De arbeidsovereenkomst wordt ontbonden. Transavia wordt veroordeeld tot betalen van een transitievergoeding. De gevorderde billijke vergoeding wordt afgewezen nu Transavia volgens de Kantonrechter niet ernstig verwijtbaar heeft gehandeld. Verweerster wordt tot slot veroordeeld in de proceskosten van Transavia, voor een deel gelijk aan het liquidatietarief, te weten € 920,-.

Conclusie
Een onterechte ziekmelding omdat je per se een vrije dag wilt als werknemer, kan een werknemer zeer duur komen te staan! Hoewel de tendens is dat werknemers alles kunnen maken, blijkt uit deze uitspraak maar weer eens dat er wel degelijk grenzen zijn! Een werkgever mag – bij redelijke gronden – verlof weigeren en een werknemer moet dit dulden.

Houdt deze uitspraak stand als er hoger beroep wordt ingesteld? Ik ben benieuwd! De purser heeft tot 12 januari om hoger beroep in te stellen. Wie weet krijgt dit verhaal nog een staartje….

Wilt u een arbeidsovereenkomst ontbinden of wordt uw arbeidsovereenkomst ontbonden? Ik sta u graag bij!

Elk jaar dient de alimentatie geïndexeerd te worden en dit percentage kan ook elk jaar verschillend zijn, maar nog nooit was het indexeringspercentage alimentatie zo hoog.

(meer…)

Het zal u niet ontgaan zijn: De Hoge Raad heeft geoordeeld dat maaltijdbezorgers van Deliveroo, ondanks dat zij afspraken hadden als ZZP-er, werkzaam zijn op basis van een arbeidsovereenkomst.

Al lange tijd was er discussie over de vraag wanneer er nu sprake is van een arbeidsovereenkomst en wanneer iemand als zelfstandige werkt. Het belang van die vraag is met name belastingtechnisch. Is er sprake van een arbeidsovereenkomst dan wordt een brutosalaris betaald, waarvan de werkgever alvast de loonheffing en de premies inhoudt voor de belastingdienst. Terwijl de ZZP-er de volledige beloning ontvangt en zelf moet zorgen voor de nodige afdrachten aan de fiscus.

Daarnaast is de ZZP-er, anders dan de werknemer, niet via zijn opdrachtgever verzekerd tegen arbeidsongeschiktheid, er wordt geen pensioenpremie voor hem ingehouden, enzovoort. Voor opdrachtgever is vaak een belangrijk element de mogelijkheid om een contract te laten eindigen. Voor arbeidsovereenkomsten gelden daarvoor hele strikte regels, terwijl opdrachtovereenkomsten veel makkelijker kunnen worden beëindigd.

Omdat meerdere regeringen het niet voor elkaar kregen om de betreffende wetgeving herzien te krijgen en er een lappendeken aan regels ontstond, heeft de belastingdienst een aantal modelovereenkomsten opgesteld. De gedachte was: wie zo’n modelovereenkomst overeenkomt met zijn opdrachtgever hanteert én daarnaar ook handelt, heeft geen arbeidsovereenkomst.

Modelovereenkomsten

De verschillen tussen de modelovereenkomsten zijn gebaseerd op de verschillende elementen die aanwezig moeten zijn wil er sprake zijn van een arbeidsovereenkomst. Die elementen zijn: gezag en persoonlijke arbeid of een combinatie daarvan.
Ontbreekt bijvoorbeeld een element, dan wordt aangenomen dat geen sprake is van een arbeidsovereenkomst. Dus vermeldt een modelovereenkomst ‘ontbreken werkgeversgezag’, dan betekent dat de opdrachtnemer volledig verantwoordelijk is voor de juiste uitvoering van het werk, dat de opdrachtnemer zijn werkzaamheden zelf indeelt, dat hij het werk doet naar eigen inzicht en dat hij vrij is om ook voor anderen te werken.

Wat was er aan de hand bij Deliveroo?

De maaltijdbezorgers van Deliveroo werkten op basis van opdrachtovereenkomst als ZZP-er. Zij gebruikten daartoe de modelovereenkomst “geen verplichting tot persoonlijke arbeid/vrije vervanging”. Belangrijk daarin is de bepaling dat de opdrachtnemer, zonder dat hij daarvoor toestemming van de opdrachtgever nodig heeft, zich mag laten vervangen door iemand anders, mits die ander maar beschikt over gelijkwaardige kwalificaties.

De Hoge Raad oordeelde echter dat in de praktijk van die mogelijkheid tot vervanging maar zeer beperkt gebruik kon worden gemaakt. Ook andere elementen in de wijze waarop werd gewerkt, wezen meer op een arbeidsovereenkomst: er was wel degelijk sprake van enige vorm van gezag, de wijze van en de hoogte van de beloning wijzen eerder op een arbeidsovereenkomst, de bezorgers presenteerden zich niet als zelfstandig ondernemer, etc. De praktijk week daarmee af van de modelovereenkomst. De Hoge Raad oordeelde om die reden dat er sprake was van arbeidsovereenkomsten.

Intrekking modelovereenkomst ”vrije vervanging”

Voor de belastingdienst is dit aanleiding deze modelovereenkomst (gebaseerd op vrije vervanging) per 1 januari 2024 in te trekken.

Dat betekent dat het belangrijk is om te laten checken of uw opdrachtovereenkomst aangepast moet worden om te voorkomen dat er vanaf 1 januari 2024 mogelijk loonbelasting verschuldigd is.

Op vrijdag 15 september jl. heeft de Nederlandse Vereniging voor Familie- en Erfrecht Advocaten Scheidingsmediators (VFAS) op de Dag van de scheiding een nieuw concept ouderschapsplan ter beschikking gesteld aan ouders van minderjarige kinderen, die te maken krijgen met het eindigen van hun (huwelijks-) relatie.

(meer…)

U heeft een letselschade uitkering gekregen, maar u gaat scheiden. Moet u dan de aan u toegekende schadevergoeding delen met uw ex-partner? Of heeft deze er geen recht op, omdat de vergoeding aan u verknocht is? En maakt het daarbij uit of het gaat om smartengeld of om inkomensschade? Op deze vragen wordt ingegaan in deze blog. 

(meer…)

Niet zelden hoor ik een werkgever roepen: “Hij heeft een contract voor een bepaalde tijd, dus dat loopt vanzelf af.” Ik moet dan altijd uitleggen dat de werkgever wel even moet aangeven dat de werknemer daarna uit dienst gaat. Sinds 1 juli 2015 moet een werkgever namelijk schriftelijk aanzeggen dat een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd van zes maanden of langer, niet wordt verlengd. Hoe zit dat? Lees snel verder!

(meer…)

Bij herhaling komt in elk bedrijf de vraag terug: kan ik hiervoor vrij krijgen, wanneer ben ik verplicht verlof te verlenen, welk verlof wordt doorbetaald en welk niet. mr. J. Brouwer heeft een en ander voor u op een rijtje gezet.

(meer…)

Als een besloten vennootschap in staat van faillissement verklaard wordt, betekent dat in de meeste gevallen dat een groot deel van de schuldeisers naar hun geld kunnen fluiten.

(meer…)

Vanaf 1 juli 2023 bedraagt de wettelijke rente 6% en de wettelijke handelsrente 12%. De rentes waren per 1 januari van dit jaar al verhoogd van 2% naar 4% en van 8% naar 10.5% maar zijn per 1 juli 2023 dus opnieuw behoorlijk gestegen. 

(meer…)