Wij kijken verder dan de zaak

Corona en huur. De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 gesproken, maar niet definitief.

Geplaatst:  3 januari 2022

Leestijd:  6 minuten

Op 24 december 2021 kwam de lang verwachte uitspraak van de Hoge Raad in verband met, kort gezegd, het antwoord op de vraag of de huurder van bedrijfsruimte recht heeft op huurkorting als gevolg van omzetdaling wegens overheidsmaatregelen. Samengevat, beslist de Hoge Raad als volgt. De door de overheid opgelegde sluiting is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens de Hoge Raad kan er wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die huurprijsvermindering kunnen rechtvaardigen, omdat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord.

Als aan die voorwaarden is voldaan, kan de rechter de huurprijs verminderen. Hieronder geef ik – verkort – weer wat de Hoge Raad heeft besloten, alsmede waarover nog geen beslissing is genomen:

a. Deze uitspraak ziet alleen op 290-bedrijfsruimte en niet op andere vormen van huur/verhuur, zoals 230a, ongebouwd en roerende zaken.

b. De gevolgen worden niet alleen gekoppeld aan gedwongen sluiting, maar ook aan de gevolgen van ander overheidshandelen zoals adviezen.

c. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, wordt aangenomen dat de gevolgen van de overheidsmaatregelen niet zijn verdisconteerd in huurovereenkomsten waarin in algemene termen is opgenomen dat het verkrijgen en/of behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik, voor risico komt van huurder.

d. De verstoring van de waardeverhouding wordt gelijkelijk tussen huurder en verhuurder verdeeld. De Hoge Raad geeft een rekenmodel op basis van de zogenaamde “vastelastenmethode” om tot die verdeling te komen.

e. In de vastelastenmethode wordt de omzet in dezelfde periode vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak vóór de coronaperiode en wordt rekening gehouden met de TVL.

(i) De Hoge Raad geeft niet aan wat onder de omzet van de huurder wordt verstaan. Zeker bij huurders met meerdere filialen is dit onduidelijk. Ziet het alleen op de omzet van die locatie of moet het breder worden getrokken? Hoe zit het met de omzet van de webshop, wordt die ook meegerekend?

(ii) De Hoge Raad geeft niet aan wat een vergelijkbaar tijdvak is. Zijn dat dezelfde kalendermaanden in het jaar vóór corona? Ook dit is niet helemaal duidelijk en hierin is nog ruimte gelegen. 

(iii) In het model is voor de TVL een belangrijke rol weggelegd. De Hoge Raad doet geen mededelingen omtrent de rol van de NOW en andere regelingen.

f. De door de Hoge Raad weergegeven vastelastenmethode betreft geen wet van Meden en Perzen. De Hoge Raad voegt er aan toe dat het slechts een “handvat” is en dat op grond van de omstandigheden van het geval en/of op grond van de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling kan volgen. Denk hierbij aan de hoedanigheid huurder en/of verhuurder en/of de financiële positie van partijen. Bovendien gebruikt de Hoge Raad verderop nadrukkelijk het woord “kan” in plaats van “moet”.

g. De Hoge Raad wil per geval beoordelen of huurovereenkomsten, die tijdens de coronaperiode (vanaf 15 maart 2020) zijn gesloten, hier ook onder vallen.

h. De Hoge Raad doet geen uitspraken omtrent de gevolgen van huurkortingsafspraken die zijn gemaakt tijdens de coronaperiode.

Een aantal vragen is beantwoord. Enige ‘piketpalen’ staan. Echter, zoals hierboven blijkt, zijn veel vragen nog niet beantwoord. Die zullen vooralsnog onderwerp van discussie blijven.

Dat de Hoge Raad zich in deze alleen richt op 290-bedrijfsruimte en niet ook op 230a en andere vormen van huur, is vermoedelijk ingegeven door het volgende. De aanleiding van deze uitspraak waren prejudiciële vragen van de kantonrechter te Roermond omtrent de huur van een horecabedrijf dat onder 290-bedrijfsruimte viel. Het valt wel op dat de Hoge Raad de antwoorden breder trekt dan hetgeen door die rechter is gevraagd. Echter, opvallend is dat de Hoge Raad zich beperkt tot 290-bedrijfsruimte en het niet nóg breder trekt. Dat de Hoge Raad het breed over de gehele 290-categorie uitstrekt is vermoedelijk ingegeven door proceseconomische belangen. Momenteel ligt er een enorm stuwmeer van dergelijke procedures bij de kantongerechten en de gerechtshoven. Deze zien vooral op 290-bedrijfsruimte. Door voor deze groep uitgangspunten neer te leggen, hoopt de Hoge Raad voldoende piketpalen te hebben geslagen, opdat deze zaken tussen partijen kunnen worden geschikt. Althans, zodat de rechter voldoende munitie heeft om uitspraak te wijzen conform deze parameters en de kans dat één der partijen in hoger beroep of cassatie gaat wat kleiner wordt.

Daarnaast is de categorie 230a en ook overige huurvormen veel diverser dan 290-bedrijfsruimte. Daaronder zijn bijvoorbeeld kantoren, hallen, fabrieken, ziekenhuizen, zorgcentra, reisbureaus, makelaarskantoren, internetbedrijven, banken e.d. te scharen. De één ziet zich wellicht wel geconfronteerd met een forse omzetdaging en de ander niet. Dit is en blijft maatwerk.

Wordt vervolgd.

Voor meer informatie hierover kunt u contact opnemen met mr. Louis de Boef, via lldeboef@boersadvocaten.nl of bel naar 0318 – 52 24 04.


Gekoppelde categorieën:


Terug naar overzicht

Onze advocaten helpen u graag verder. Wat kunnen we voor u doen?

Contact opnemen

Gerelateerde artikelen

Alle artikelen