En als uw advocaat nou teveel afspreekt?

In ons recht kennen we niet alleen de vertegenwoordiger, maar ook de onbevoegde vertegenwoordiger. Hoewel logisch lijkt dat een onbevoegde vertegenwoordiger geen overeenkomst kan sluiten, is dat niet altijd het geval. Wanneer kan dit wel?

De feiten

Meneer X moest een hypotheek van € 3.000.000 aflossen en had daar niet het geld voor. Wel had hij een potentiële koper die mogelijk wat ander onroerend goed van hem wilde kopen, maar deze koper twijfelde. Hij had daarom aan zijn advocaat, met wie hij al jaren zaken deed, gevraagd of deze binnen zijn eigen netwerk wilde kijken naar een mogelijke koper voor (een ander deel van) zijn vastgoedportefeuille. Verder had meneer X aan diverse anderen verzocht om hem leningen te verstrekken, zodat hij daarmee de hypotheek kon aflossen.

De advocaat vond een koper en aan deze laten weten dat het vastgoed kon worden gekocht voor € 3.225.000. Van meneer X had hij toestemming gekregen om een deal te sluiten voor € 3.200.000. Op het allerlaatste moment laat meneer X de advocaat weten dat de verkoop van het vastgoed niet door hoeft te gaan omdat hij toch elders leningen heeft gekregen om de hypotheek af te lossen. De advocaat laat de koper weten dat verkoper niet langer wil verkopen.

De procedure

De koper is niet blij en dagvaardt meneer X en verzoekt nakoming van de koopovereenkomst die hij door bemiddeling van de advocaat met hem gesloten heeft.

Meneer X zegt: de advocaat was alleen bevoegd om een overeenkomst te sluiten als ik niet tijdig zelf een oplossing voor de betaling van de hypotheek kon vinden. Ik acht mij niet gebonden door de advocaat. Hij krijgt van de rechtbank gelijk.

De koper gaat in hoger beroep. Het Hof ziet het anders en bepaalt: ook een onbevoegde vertegenwoordiger kan een overeenkomst sluiten waaraan de vertegenwoordigde ( meneer X in dit geval) gebonden is.

Het Hof beroept zich daarbij op een arrest van de Hoge Raad uit 2011 waarin is bepaald dat de wederpartij er soms op mag vertrouwen dat de vertegenwoordiger wél bevoegd is, namelijk als er sprake is van omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde (de verkoper) komen.

Wat waren die omstandigheden in dit geval?

De advocaat beschikte over alle voor de verkoop van (het deel van) de vastgoedportefeuille relevante documenten. Meneer X had nog aangevoerd dat hij deze documenten in het kader van een andere, eerdere, mogelijke deal aan de advocaat ter beschikking had gesteld en niet voor déze verkoop. Dat doet er niet toe, zegt het Hof: jij, als verkoper hebt – in welk kader dan ook – ervoor gezorgd dat bij deze verkooponderhandelingen de advocaat beschikte over alle voor de verkoop relevante documenten en daarmee heb jij, verkoper, de schijn bij de koper opgewekt dat de advocaat dus wél bevoegd was. Verder wist de koper dat de advocaat X al eerder had vertegenwoordigd bij vastgoeddeals. Het Hof veroordeelt meneer X om de schade die de koper heeft geleden door het niet doorgaan van de koop, te vergoeden.

De uitkomst

Meneer X probeert het nog bij de Hoge Raad, maar ook daar krijgt hij nul op zijn rekest. De Hoge Raad vindt dat de omstandigheden die het Hof heeft genoemd (alle relevante documentatie ter beschikking gesteld, eerder vertegenwoordiger geweest bij vastgoedovereenkomst) voor risico komen van meneer X en dat hij de door de advocaat gesloten deal dus moet nakomen en als hij dat niet kan, dat hij dan de koper schadevergoeding moet betalen.

De conclusie

Iemand die namens u spreekt en onderhandelt, kan u dus redelijk eenvoudig – ook zonder dat zelf te willen – binden aan een overeenkomst. Kunt u dat voorkomen? Als u niet wilt dat u vertegenwoordigd wordt, is het aan u om daartegen de nodige maatregelen te treffen. Bespreek met mr. Jan Brouwer wat u echt niet, of juist wel moet doen om ervoor te zorgen dat u alleen door een vertegenwoordiger gebonden wordt als u dat ook echt wilt.

Heeft u vragen over het bovenstaande of wenst u meer informatie? Neem dan contact met ons op, telefoonnummer 0318 – 52 24 04, e-mail: jbrouwer@boersadvocaten.nl