Risico’s en oplossingen bij verhuur aan COA of gemeenten voor asielopvang

Het landschap van asielopvang in Nederland is complex en dynamisch. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) en gemeenten staan voor een enorme uitdaging: het vinden van voldoende opvangplekken voor asielzoekers. Deze zoektocht heeft geleid tot creatieve oplossingen, zoals het huren van hotels en recreatieparken. Echter, achter deze schijnbaar eenvoudige overeenkomsten schuilen aanzienlijke risico’s voor verhuurders. In deze blog vertellen we u meer over deze risico’s.

Het ROZ-model

In veel gevallen wordt een standaardmodel gebruikt, gebaseerd op het ROZ-model kantoorruimte 2015, dat vervolgens wordt aangepast aan de specifieke omstandigheden van de situatie. Maar wat zijn nu precies de risico’s voor de verhuurder in deze overeenkomsten? Wij hebben dit voor u uitgezocht.

Onzekerheid over beëindiging en ontruiming

In veel gevallen wil de verhuurder een einde kunnen maken aan de huurovereenkomst en dat het gehuurde wordt ontruimd. Dit omdat hij afspraken heeft met derden of omdat hij het onroerend goed wil ontwikkelen. Nu kunt u in de huurovereenkomst opnemen dat het COA het gehuurde op een bepaalde datum zal hebben ontruimd. Dit doet het COA zelf vaak ook. Maar is dit echter een bindende afspraak? U zult denken van wel. Bovendien is het COA (bijna) de rijksoverheid. Echter ook het COA heeft dezelfde rechten en plichten als iedere andere huurder. 

Hoewel een dergelijke afspraak beter is dan niets, is het uiterst dubieus of dit ook kan worden afgedwongen als het erom spant. Het COA zal, als hij voldoende opvangcapaciteit heeft, wel ontruimen. Maar wat als er te weinig beschikbare locaties zijn? Dan zou het COA waarschijnlijk niet willen ontruimen omdat hij geen kant op kan met de asielzoekers. Dan is de kans groot dat het COA zich op huur- en/of ontruimingsbescherming zal beroepen. 

Kan dat dan zomaar, zelfs als met het COA een dergelijke ontruimingsafspraak is gemaakt? Ja, dat wordt (semi)dwingend recht genoemd. Hoewel partijen aan de voorkant veel kunnen overeenkomen, kan de huurder, wanneer bepaalde essentiële regels in de huurovereenkomst terzijde zijn geschoven, hier later altijd eenzijdig op terugkomen.

Verborgen juridische risico’s en impliciete garanties

Naast expliciete afspraken in de huurovereenkomst, zijn er ook impliciete garanties en verborgen juridische  risico’s die verhuurders in overweging moeten nemen. Bijvoorbeeld, de staat waarin het gehuurde pand wordt achtergelaten na de ontruiming kan een bron van conflict zijn. Ook moet helder zijn voor wie welke kosten komen indien er tijdens de huurperiode gebreken ontstaan.

Lange termijn gevolgen

Hoewel de behoefte aan opvangplekken voor asielzoekers op korte termijn groot is en het COA bereid is daar aanzienlijke bedragen voor te betalen, is het wel zaak dat de verhuurder de gevolgen op lange termijn in het vizier houdt. Als het gehuurde na de huurperiode niet direct weer beschikbaar is voor reguliere verhuur of ontwikkeling, kan de verhuurder forse financiële schade lijden. Wat dan aan de ‘voorkant’ is verdiend, stroomt er aan de ‘achterkant’ weer uit. Deze risico’s willen we zo veel mogelijk beperken.

Hoe zijn deze huurovereenkomsten doorgaans opgebouwd?

Tussen het COA en de verhuurder wordt doorgaans een huurovereenkomst inzake 230a-bedrijfsruimte gesloten. Hierbij worden diverse opstallen of ruimtes beschikbaar gesteld aan het COA voor een bepaalde tijd, waarna de overeenkomst van rechtswege eindigt. Het COA stelt op zijn beurt het gehuurde ter beschikking aan de asielzoekers. Deze (onder)huurovereenkomst voldoet al snel aan de kwalificaties van huur woonruimte.

Kan het COA terugkomen op in de huurovereenkomst gemaakte afspraken? 

Dit is een belangrijke vraag, vooral voor verhuurders die na afloop van de overeenkomst weer over het gehuurde willen beschikken. Als het COA niet wil of kan ontruimen, kunnen er problemen ontstaan die zorgvuldig moeten worden overwogen.

1. De gebruikelijke huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW kent heel veel contractsvrijheid. Maar, de huurder heeft dwingendrechtelijke ontruimingsbescherming (maximaal drie maal één jaar na einde huur).  De afspraak in de huurovereenkomst dat het COA geen beroep zal doen op de ontruimingsbescherming is niet afdwingbaar. 

2. Indien er beoogd is dat er service wordt verleend aan de wisselende gebruikers bestaat de mogelijkheid dat het COA betoogt dat er sprake is van een hotel. Dan gaat artikel 7:230a niet op maar is er sprake van huur van 290-bedrijfsruimte. Een figuur waarbij de huurder, behoudens bepaalde uitzonderingen, vergaand beschermd wordt.   Weliswaar is gehuurd op basis van een 230a-model, maar als de rechter concludeert dat de overeenkomst juridisch kwalificeert als 290, heeft de verhuurder daar niet heel veel meer aan.

3. Uiteindelijk gaat het om huisvesting. Indien er sprake is van onderhuur van woonruimte, zal op basis van de vaste jurisprudentie het woonruimterecht zowel van toepassing zijn op de onderhuurovereenkomst (COA-asielzoekers) als de hoofdhuurovereenkomst (verhuurder-COA)  Wat dat laatste betreft vooral voor zover dat ziet op bescherming tegen huurbeëindiging. Dat is vanuit de optiek van de verhuurder zeer ongewenst. 

Is dit op te lossen?

Het antwoord is dat dit vaak op te lossen is. Van belang is wel dat de verhuurder de totale casus goed in kaart brengt, zoals: wat wordt er exact verhuurd, wat wil het COA precies, hoe ziet de relatie tussen COA en asielzoekers eruit, enzovoort. Als al deze aspecten helder zijn, kunnen veel problemen van tevoren worden opgelost en kunnen de risico’s worden verminderd.

Contact

Bent u verhuurder en heeft u vragen of deskundige begeleiding nodig in een dergelijke situatie? U kunt altijd bij onze huurrecht advocaten terecht. Neem contact op met onze advocaat, mr. Louis de Boef, via lldeboef@boersadvocaten.nl of telefonisch via 0318 50 90 85.