Hoe voorkomt de verhuurder dat zijn onroerende zaak in de macht komt van de aannemer van huurder?

Als een huurder een aannemer inschakelt om omvangrijke verbouwingen te verrichten en vervolgens de facturen van de aannemer niet betaalt, kan – onder omstandigheden – de aannemer de zaak “vasthouden”. Hoe zit dit? En wat kun je als verhuurder doen om dit te voorkomen?

Retentierecht

Het retentierecht is het recht dat de schuldeiser heeft om afgifte van de zaak te weigeren totdat zijn vordering is voldaan. Voor het inroepen van het retentierecht gelden drie vereisten; 1) een opeisbare vordering, 2) voldoende samenhang tussen de vordering van de schuldeiser en de verbintenis en 3) feitelijke macht over de zaak. Tegenover een partij met een ouder recht geldt nog een aanvullende eis: dat de schuldenaar bevoegd was of de retentor geen redenen had om aan die bevoegdheid te twijfelen. In niet-juristentaal: de schuldeiser mag slechts een zaak onder zich houden waarover hij (legaal) de macht heeft gekregen en wanneer de openstaande vordering ziet op deze zaak. Denk hierbij aan de reparatie van een auto, maar bijvoorbeeld ook de werkzaamheden van een aannemer aan een onroerende zaak. Het weigeren van de afgifte geldt niet alleen tegenover de contractspartij, maar tegenover iedereen, dus ook tegenover de verhuurder c.q. eigenaar van het gehuurde. In het geval van de verhuur, kan dit alleen als de huurder bevoegd was de aannemer in te schakelen of de aannemer daaraan niet hoefde te twijfelen. De aannemer kan na een daartoe verkregen vonnis de onroerende zaak zelfs verkopen om zijn vordering uit de verkoopopbrengst te voldoen.

Wat kan de verhuurder doen om dit te voorkomen?

De verhuurder bevindt zich in een lastige positie. De verhuurder kan slechts afspraken maken met de huurder.  De meest voor de hand liggende alternatieven: huurder vooruit te laten betalen, garanties te laten stellen, voorkomen dat de aannemer de macht over de onroerende zaak krijgt of de verhuurder zelf de aannemer laten inschakelen, zijn vaak niet realistisch of onwenselijk. 

Is dit wellicht geregeld in “standaardcontracten”?

In ondermeer de algemene bepalingen ROZ 15/21 is opgenomen:

“Huurder dient ervoor zorg te dragen dat hij van de partij die veranderingen en toevoegingen uitvoert, bedingt dat deze afziet van zijn retentierecht.”

Ook dit lost het probleem niet op. De afspraken worden immers slechts gemaakt tussen de verhuurder en huurder. De aannemer is hieraan niet gebonden. Zelfs als de aannemer op de hoogte is van deze bepaling, bestaat er nog steeds te veel discussieruimte.

Mijns inziens is de meest realistisch de oplossing dat verhuurder – bij omvangrijke verbouwingen – zich bemoeit met de contractsluiting en stipuleert dat de aannemer afstand doet van zijn retentierecht. Dit vereist wel enige assertiviteit van verhuurder en medewerking van huurder en de aannemer. 

Indien u hierover nadere informatie wenst kunt u contact opnemen met mr. Louis de Boef MRICS (0318 – 52 24 04, lldeboef@boersadvocaten.nl).