Kan een verkoper een woning twee keer verkopen?

Bij de koop van een woning wordt er tussen de verkoper en de koper van de woning een koopovereenkomst gesloten. Op grond van de koopovereenkomst verbindt de verkoper zich de woning over te dragen en de koper om daarvoor een prijs in geld te betalen. [1]  Ten aanzien van de koopovereenkomst van een woning geldt het schriftelijkheidsvereiste. [2] De koop moet worden vastgelegd in een akte, een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk. Dit vormvereiste is door de wetgever in de wet opgenomen ter bescherming van de consument-koper.

Na het tekenen van de koopovereenkomst moet de koopovereenkomst, of een afschrift daarvan, aan de koper ter hand worden gesteld. Wettelijk gezien heeft de koper gedurende drie dagen na deze terhandstelling het recht de koop te ontbinden. [3] Dit wordt de wettelijke bedenktermijn van de koper genoemd. Van deze wettelijke bedenktermijn kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken. [4]

De wet kent echter geen wettelijke bedenktermijn voor de verkoper. Toch is het mogelijk een bedenktermijn voor de verkoper overeen te komen, aangezien partijen in het contractenrecht in beginsel vrij zijn om af te spreken wat zij willen. Het is alleen niet vanzelfsprekend dat een verkoper altijd met succes een beroep kan doen op de contractuele bedenktermijn, zo blijkt uit recente jurisprudentie.

Wat speelde er?

Tussen een verkoper en een koper van een woning werd een contractuele bedenktermijn voor de verkoper overeengekomen. De contractuele bedenktermijn werd tussen partijen overeengekomen, zodat de kopers niet in een betere positie zouden verkeren dan de verkoper. Voor de verkoper gold dus dezelfde bedenktermijn, zoals de wettelijke bedenktermijn die voor de koper gold. Twee dagen nadat de koopovereenkomst door beide partijen was ondertekend, onderhandelde de verkoper met een andere partij over de verkoop van dezelfde woning. De verkoper accepteerde een hoger bod op de woning van een andere partij en ontbond de initiële koopovereenkomst, door een beroep op de contractuele bedenktermijn te doen. De initiële kopers hadden achteraf spijt dat zij akkoord zijn gegaan met de contractuele bedenktermijn. Zij vonden dat zij aanspraak maakten op de contractuele boete van 10% van de koopsom ad € 38.000,-.

Hoewel de rechtbank vraagtekens plaatste bij de vraag of het wel fatsoenlijk is om na het tekenen van een koopovereenkomst met een partij (en het feliciteren van die partij) verder te onderhandelen over de verkoop van dezelfde woning met een derde partij, de initiële koopovereenkomst te ontbinden en de woning vervolgens aan die derde partij te verkopen, stond hieraan juridisch gezien niets in de weg. Partijen hadden die mogelijkheid namelijk zelf gecreëerd, wetende dat het risico zou bestaan dat van de bevoegdheid tot ontbinding gebruik zou worden gemaakt. [5] De rechtbank wees de vordering van de kopers af.

Hoger beroep

De kopers waren het niet eens met het vonnis van de rechtbank en zijn daartegen in hoger beroep gegaan. In hoger beroep kregen de kopers wel gelijk. Het hof was namelijk van oordeel dat de verkoper misbruik had gemaakt van de bevoegdheid om zich te beroepen op de contractuele bedenktermijn. Aangezien in de koopovereenkomst was overeengekomen dat dezelfde bedenktermijn als die voor de koper zou gelden voor de verkoper, moest volgens het hof worden beoordeeld of de door de verkoper ingeroepen bedenktermijn in een vergelijkbare situatie zou kunnen worden ingeroepen door de kopers.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, heeft het hof de situatie waarin de verkoper een beroep deed op de bedenktermijn, vergeleken met de wetsgeschiedenis van de wettelijke bedenktermijn. Uit de wetsgeschiedenis bleek dat de koper door dit wetsartikel beschermd wordt tegen “ondoordachte impulsieve beslissingen” en dat de koper de wettelijke bedenktermijn bovendien niet mag gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verschillende door hem gekochte woningen, omdat daardoor de belangen van de verkoper zouden worden geschaad. Het hof trok deze toelichting door naar de verkoper en was daarmee van oordeel dat het “gelijke” recht door de verkoper niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden voor de woning. Dat zou immers betekenen dat de verkoper daardoor in een betere positie zou komen dan de koper en de belangen van de kopers onevenredig zouden worden geschaad. Die ongelijkheid hebben partijen juist willen voorkomen. Volgens het hof had de verkoper zijn bevoegdheid tot het inroepen van de bedenktermijn misbruikt. Het hof veroordeelde de verkoper om de contractuele boete aan de kopers te voldoen. [6]

Hoge Raad

De verkoper ging tegen dit oordeel in cassatie. De Hoge Raad heeft op het moment van schrijven nog geen arrest gewezen in deze zaak. Procureur-Generaal Valk heeft al wel een conclusie (een juridisch advies) voor de Hoge Raad geschreven. Procureur-Generaal Valk maakt in zijn conclusie, net als het hof, een vergelijking met de wetsgeschiedenis van de wettelijke bedenktermijn. Procureur-Generaal Valk concludeert daaruit dat partijen een bedenktermijn niet mogen gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verschillende kopers dan wel uit verschillende verkopers, omdat daardoor de belangen van de bij de initiële verkoop betrokken partij zouden worden geschaad. [7]

Heeft u advies nodig over het maken van afspraken omtrent een bedenktermijn bij de (ver)koop van een woning? Neem gerust contact op met mr. Denise Looijen via 0318 – 52 24 04, of stuur een e-mail naar dlooijen@boersadvocaten.nl.