Meten én weten: meetfout door NVM-makelaar?

Makelaars die bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: “NVM”) zijn aangesloten, moeten de gebruiksoppervlakte van woningen berekenen aan de hand van de Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580 (hierna: “de NVM-meetinstructie”). Het komt wel eens voor dat NVM-makelaars de gebruiksoppervlakte van een woning verkeerd hebben vermeld in de verkoopbrochure en/of op Funda. Is een makelaar in zo’n geval eigenlijk aansprakelijk en zo ja, moet hij dan ook de door de koper geleden schade vergoeden? Dit is een actueel onderwerp in de rechtspraak.  

Hoe gaat de rechtspraak hier mee om?

In een zaak die in 2018 bij de Hoge Raad voorlag werd geoordeeld dat de NVM-meetinstructie bedoeld is om de belangen van aspirant-kopers te beschermen. Aspirant-kopers mogen er op basis van de meetinstructie op vertrouwen dat de vermelde oppervlaktes in de verkoopbrochure juist zijn. Volgens vaste rechtspraak handelt een NVM-makelaar onrechtmatig indien de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die van de makelaar mag worden verwacht bij het vermelden van de juiste oppervlaktes van de woning.[1]  

Hierop bestaan twee uitzonderingen:

a) indien de koper uit de verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of;

b) indien de koper vanwege de omstandigheden twijfel had moeten hebben bij de juistheid van de opgegeven oppervlakte.

Het ligt op de weg van de NVM-makelaar om deze uitzonderingen te stellen en zo nodig te bewijzen.

Om aansprakelijkheid uit te sluiten nemen makelaars vaak een exoneratieclausule in de verkoopbrochure op waarin een voorbehoud wordt gemaakt ten aanzien van de juistheid van de gegevens. Een exoneratieclausule geldt echter niet als uitzondering op de onrechtmatigheid bij het onjuist vermelden van de woonoppervlakte volgens de NVM-meetinstructie. Een dergelijke, tussen koper en verkoper geldende exoneratie, doet er immers niet aan af dat de koper ervan mag uitgaan dat de NVM-makelaar volgens de NVM-meetinstructie heeft gemeten en de juiste netto-woonoppervlakte in de brochure heeft vermeld.[2]

Tussenconclusie: aansprakelijkheid van de NVM-makelaar wordt bij het onjuist vermelden van de woonoppervlakte binnen de rechtspraak vrij snel aangenomen. Maar is er dan ook schade geleden door de koper?

Schade

Ter illustratie een zaak die in 2020 bij Gerechtshof Amsterdam voorlag, waarin het volgende speelde. Door de verkoper was een woning verkocht voor € 425.000,00 aan de kopers. In de verkoopinformatie stond een woonoppervlakte van 153 m2 vermeld. Na de verkoop kwamen de kopers er achter dat de woning slechts een woonoppervlakte van 122 m2 had. De kopers stelden dat zij schade hadden geleden en vorderden een schadevergoeding van € 15.000,00 van de makelaar. De kopers betoogden ter onderbouwing van de schade dat zij minder voor de woning zouden hebben betaald indien zij de juiste woonoppervlakte hadden geweten.

De makelaar voerde verweer. Hij stelde dat het causaal verband ontbrak, omdat de kopers de koopovereenkomst ook zouden zijn aangegaan voor de overeengekomen prijs, indien de juiste woonoppervlakte door de makelaar was vermeld. Met een lagere verkoopprijs dan € 425.000,00 zou de verkoper niet akkoord zijn gegaan en de kopers zouden niet van de koop hebben afgezien. Ook voerde de makelaar aan dat de kopers een marktconforme prijs hadden betaald, zodat zij hoe dan ook geen schade hadden geleden.[3]

Het hof ging mee in het verweer van de makelaar. Kopers hadden niet aangestuurd op ontbinding van de koopovereenkomst nadat bekend was geworden dat de woonoppervlakte kleiner was dan in de verkoopinformatie stond en uit alles bleek dat zij de woning erg graag wilden hebben voor de overeengekomen prijs. Het hof nam aan dat de kopers ook bij kennis van de werkelijke woonoppervlakte en dus zonder de ‘meetfout’ van de NVM-makelaar dezelfde koopprijs voor de woning zouden hebben betaald. Er was in deze zaak volgens het hof geen schade geleden door de kopers.

Conclusie

In de rechtspraak wordt een strenge maatstaf voor NVM-makelaars gehanteerd als het gaat om het juist vermelden van de woonoppervlakte conform de NVM-meetinstructie. Aansprakelijkheid van de NVM-makelaar voor het onjuist vermelden van de woonoppervlakte in de verkoopbrochure wordt vrij snel aangenomen. Echter, met alleen aansprakelijkheid van de NVM-makelaar ben je er als koper nog niet. Als koper moet je namelijk aannemelijk maken dat je schade hebt geleden door de onrechtmatige gedraging van de NVM-makelaar. Het vaststellen van de schade is (vooral) in de huidige woningmarkt, waarin de woningprijzen in een korte periode enorm zijn gestegen, lastig vast te stellen. Immers, indien de woning in de huidige huizenmarkt opnieuw wordt verkocht zal vaak sprake zijn van een overwaarde. Is er dan wel sprake van schade? In dat opzicht werkt de huidige woningmarkt ten voordele van de NVM-makelaar als het gaat om het vaststellen van de schade.

Denkt u dat een makelaar een onjuiste vermelding heeft gemaakt van de (woon)oppervlakte en wilt u uw schade in kaart brengen? Of wordt u als makelaar aansprakelijk gehouden voor een meetfout? Neem contact met mij op om in uw rechtspositie in kaart te brengen. U kunt contact met mij opnemen via 0318 – 52 24 04 of stuur een e-mail naar dlooijen@boersadvocaten.nl.