Woning verhuren?

Gaat u voor een langere periode naar het buitenland? Zon, zee, zieke- oh, dat hopelijk niet. Uw huis staat gedurende deze periode leeg. Zonde! U kunt uw huis verhuren met een zogenoemde ‘diplomatenclausule’. Superfijn, maar helaas soms wel mooier dan het lijkt te zijn. In deze blog neem ik u in vogelvlucht mee door de theorie van de diplomatenclausule.

Hoe spreek je een diplomatenclausule af?

Eigenlijk heel simpel. Partijen stellen een huurovereenkomst op. Of laten dat doen door een advocaat of andere juridische expert. In die overeenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder (dit bent u) eigenaar is van het gehuurde en dat u vóór de huurovereenkomst zelf in de woning woonde. Maar ook dat u voor een bepaalde periode naar het buitenland gaat en dat u bij terugkomst weer over het huis wil beschikken. Of anders gezegd, de huurder moet uw woning dan ontruimd hebben. Ziet u? Eigenlijk best simpel!

Maar hier komen al een paar punten om de hoek kijken. Zo mag deze bepaling nooit achteraf worden toegevoegd. Want in dat geval is dat beding niet rechtsgeldig. Ook moet de termijn al vooraf worden vastgesteld. De huurder moet kunnen inschatten wanneer hij/zij moet ontruimen. Weet u dat niet? Of wilt u uiteindelijk toch iets langer genieten van die andere cultuur? Dan kunnen partijen afspreken dat de termijn in (schriftelijk) overleg wordt verlengd.

Oké, maar hoe eindigt de huurovereenkomst?

Net als bij normale huurovereenkomsten. Door de overeenkomst op te zeggen. Nee, de overeenkomst eindigt dus niet door verloop van de termijn. U krijgt door middel van de diplomatenclausule een bijzondere opzeggingsgrond.

U kunt alleen opzeggen tegen de afgesproken termijn. Eerder opzeggen, ook als u eerder terugkomt, mag niet. De opzegtermijn is minimaal drie maanden. Maar voor ieder jaar dat de overeenkomst duurt, wordt de opzegtermijn met een maand verlengd. Met een maximum van zes maanden. De opzegging dient met een aangetekende brief of per deurwaardersexploot plaats te vinden. Ook moet u een belang hebben bij de ontruiming. Komt u terug in Nederland, maar gaat u niet in uw oude huis wonen? Dan kunt u de overeenkomst niet opzeggen. Wees slim: omschrijf uw belang ook in de opzeggingsbrief. Dat voorkomt discussie achteraf.

Dat heb ik gedaan. Maar mijn huurder weigert te vertrekken!

Dat is ook gelijk het grootste probleem van de diplomatenclausule. Als de huurder ondanks duidelijke afspraken weigert de woning te verlaten, dan moet u naar de rechter. Zolang de rechter niet onherroepelijk heeft beslist, kunt u niet de woning in. Dat duurt minimaal drie maanden. Gaat de huurder in hoger beroep of daarna zelfs in cassatie? Dan moet u in beginsel ook hierop wachten. Dat duurt nog langer dan in eerste aanleg. Gelukkig kan de rechter kiezen om het vonnis ‘uitvoerbaar bij voorraad’ te verklaren. Dan mag u overgaan tot ontruimen terwijl u wacht op het hoger beroep. Dit kan alleen als er misbruik wordt gemaakt van de processuele bevoegdheid. Klinkt als een zware eis. Maar gelukkig zie je met regelmaat dat de rechter dit bij een duidelijk geformuleerde diplomatenclausule toewijst.

Slot
Zo, dat was de diplomatenclausule in een vogelvlucht. Ik zei het toch al: de diplomatenclausule lijkt mooier dan het in de praktijk is. Toch wil ik één opmerking maken. Om het niet helemaal negatief te maken. Als de huurder zich netjes aan de afspraken houdt (wat vaak het geval is), dan heeft u geen probleem. Maar wees slim, laat uw huurovereenkomst altijd door een advocaat of een andere juridische expert controleren. Wij van Boers Advocaten kijken graag met u mee. Dat bespaart u een hoop hoofdpijn achteraf.