Triple net huurovereenkomst, een oude hype?

Een bevriende makelaar belde mij met de vraag wat ik vond van een triple net huurovereenkomst. Toch een begrip dat ik al een aantal jaren niet meer had gehoord, ondanks alle huurcontracten, die door mijn handen zijn gegaan. Ik dacht dat het passé was. Mijn wedervraag was, in welke context?  Ik kreeg daarop te horen dat, volgens zijn Amsterdamse collegae, ROZ-contracten  toch echt ‘uit de tijd zijn’ en nu nog alleen maar triple net contracten worden gesloten. Deze makelaar is niet van gisteren en ook niet met wat Engels aandoende termen af te bluffen. Hij had het een en ander al doorgenomen, tegen mij aangehouden en ik ben het roerend met hem eens. 
Ik zal het ook met jullie delen.

Als uitgangspunt hanteer ik de algemene bepalingen ROZ kantoorruimte. In die algemene bepalingen is een bepaalde (gebruikelijke) verdeling opgenomen tussen verhuurder en huurder met betrekking tot:

1. premie opstalverzekering: deze komt voor rekening verhuurder, behoudens als activiteiten van huurder tot een verhoging leiden, dan komt dat deel voor rekening van huurder;
2. onderhoud: kortgezegd: groot onderhoud komt voor rekening verhuurder, klein onderhoud komt voor rekening huurder;
3. eigenaarslasten komen voor rekening verhuurder.

Dit is niet ‘ in beton gegoten’. Middels bijzondere bepalingen kunnen partijen hier op alle mogelijke wijzen van afwijken. Vooral bij bijzondere objecten/bijzonder gebruik gebeurt dat nogal eens. Echter, linksom of rechtsom, wordt dit uiteindelijk altijd verdisconteerd in de huurprijs en/of servicekosten.

Wat betekent dat triple net. Het is geen aparte overeenkomst. Het is niet anders dan in de overeenkomst, bij voorkeur een ROZ,  opnemen, dat de drie hierboven genoemde categorieën voor rekening en risico van huurder komen. 
Technisch-juridisch doe je niets anders dan in de bijzondere bepalingen de bewuste algemene bepalingen terzijde stellen en in de plaats daarvan opnemen dat een al deze kosten en verantwoordelijkheden voor rekening komen van huurder.
Ergo, huurder betaalt de huurprijs plus al deze lasten en verantwoordelijkheden. 
Is dat handig? 
 
Het grote voordeel lijkt te zijn, dat de verhuurder wordt ontzorgd. Hij hoeft alleen de huurpenningen te ontvangen en voor de rest zijn alle kosten en risico’s van het bezit (behoudens waardedaling) voor rekening en risico  van de huurder. Dat lijkt paradijselijk. 

Je hoort al de ‘maar’.

Dat zijn in ieder geval de volgende. 

1. Een dergelijke triple net afspraak drukt altijd de huurprijs. Door deze extra kosten en verantwoordelijkheden, zal de huurder deze verdisconteren in de huurprijs. Die valt dus lager uit.
2. De huurder heeft belang bij zo laag mogelijke kosten, terwijl de verhuurder/eigenaar belang heeft bij een goed onderhouden pand en installaties. Immers, iedere huur is eindig en het pand moet aantrekkelijk blijven voor een opvolgende huurder of verkoop. De huurder heeft daar geen belang bij. Dus zeer goed omschreven moet worden, wat de kwaliteit is van al het onderhoud. In dat licht, wat als de huurder zijn verplichtingen niet correct nakomt: procederen? Dit klinkt als een advocatenfeestje.
3.  Indien er meerdere huurders in een pand zitten. Is dat handig. Ik zie de discussies al tussen de huurders. Wie betaalt wat en wat als één van hen niet wil of kan betalen?
4.  Uiteraard kun je alles proberen dicht te timmeren met het schrijven van onderhoudsplannen, voorschrijven van leveranciers,  het inschakelen van deskundigen, boeteclausules, hoge waarborgsommen, hoofdelijkheid. Dit komt bij mij echter niet over als aantrekkelijk zaken doen.
5. Het is niet geschikt voor art. 7:290 BW- bedrijfsruimte (winkelruimte en – kortgezegd- horeca). Ook bij panden met maar één huurder. De discussie wordt, in verband met de periodieke huurprijswijziging (art.7:303 BW), enorm bemoeilijkt door dergelijke bepalingen.

Zoals jullie lezen, ben ik niet enthousiast. Het is uiteraard mogelijk, en soms best wel praktisch, maar in zijn algemeenheid vind ik het een oud concept, dat hier en daar weer, indachtig het gesprek met de makelaar, wordt gehypt.

Ik krijg graag tegenspraak. Wie pakt de handschoen op?

Wanneer u meer informatie wilt over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Louis de Boef via 0318 – 522404 of stuur een email naar lldeboef@boersadvocaten.nl