Koopoptie of voorkeursrecht in een huurovereenkomst: wat zijn de gevolgen?
Geplaatst: 2 oktober 2024
Leestijd: 7 minuten
Wij kijken verder dan de zaak
Geplaatst: 2 oktober 2024
Leestijd: 7 minuten
In veel huurovereenkomsten komen we bepalingen tegen zoals een koopoptie of voorkeursrecht (ook wel het recht van eerste koop genaamd). Deze bepalingen zijn soms uitgebreid en gedetailleerd, maar andere keren juist erg beknopt. Toch hebben ze zelden een vrijblijvende betekenis. Wat houden deze begrippen precies in, en welke gevolgen kunnen ze hebben voor zowel de huurder als verhuurder? In deze blog duiken we dieper in de betekenis en de gevolgen van koopopties en voorkeursrechten in huurovereenkomsten.
Een koopoptie is een afspraak waarbij de verhuurder aan de huurder een onherroepelijk aanbod doet om het gehuurde pand te kopen. Het aanbod is bindend. Dat betekent dat de verhuurder deze niet kan intrekken of het pand aan iemand anders kan verkopen, zolang de koopoptie van kracht is. De koop komt tot stand wanneer de huurder aangeeft het pand daadwerkelijk te willen kopen.
Een belangrijk kenmerk van de koopoptie is dat de voorwaarden duidelijk omschreven moeten zijn. Denk hierbij aan de koopprijs, het object en andere relevante factoren. Hoewel de exacte prijs nog niet vast hoeft te staan, moet de vaststelling ervan plaatsvinden op basis van vooraf vastgelegde criteria, zoals een taxatie of indexatie. Ook moet de huurder de optie binnen een afgesproken periode uitoefenen. Het vormvrije karakter van de koopoptie biedt flexibiliteit. Dit betekent dat de huurder zijn wens om te kopen op verschillende manieren kenbaar kan maken, tenzij er specifieke contractuele afspraken zijn gemaakt over de vorm waarin dit moet gebeuren.
Een voorkeursrecht, ook wel bekend als het recht van eerste koop, is een contractuele afspraak waarbij de huurder het recht krijgt om, wanneer de verhuurder besluit het pand te verkopen, het pand als eerste aan hem te laten aanbieden. Het grote verschil met een koopoptie is dat een voorkeursrecht pas in werking treedt zodra de verhuurder zelf besluit het pand te verkopen. De verhuurder is dus niet verplicht tot verkoop, maar als hij dat wel wil, moet hij eerst met de huurder onderhandelen.
Soms zien wij dat dit een bron van discussie kan zijn, omdat in veel gevallen de afspraken over het voorkeursrecht summier worden vastgelegd. In de praktijk ontstaan hierdoor regelmatig onenigheden tussen huurder en verhuurder over de interpretatie en uitvoering van het voorkeursrecht.
Of er sprake is van een koopoptie of een voorkeursrecht, kan niet zomaar worden vastgesteld op basis van de bewoordingen in de huurovereenkomst. Hoewel de tekst natuurlijk belangrijk is, spelen ook de context en de bedoeling van beide partijen een rol. Wat mogen de partijen in redelijkheid van elkaar verwachten? En welke betekenis kunnen zij toekennen aan de afspraken? Hoe meer er schriftelijk is vastgelegd, hoe eenvoudiger het is om – vaak vele jaren – later vast te stellen wat partijen hebben beoogd. Het gaat dus niet alleen om hoe de bepaling genoemd wordt, maar vooral om de inhoud en de intentie ervan.
Hoewel een koopoptie of voorkeursrecht aantrekkelijk kan lijken, zijn wij geen voorstander van het opnemen van dergelijke bepalingen in huurovereenkomsten. Dit heeft verschillende redenen:
1. Vergeten van de afspraak: bij langdurige huurovereenkomsten is het niet ongewoon dat de verhuurder vergeet dat er een koopoptie of voorkeursrecht is afgesproken. Dit komt vaak pas aan het licht wanneer de verhuurder al vergevorderd in onderhandelingen is met een derde partij, of wanneer de koop met een derde al is rond. De huurovereenkomst is vaak de enige plek waar deze afspraak staat vermeld, waardoor deze snel over het hoofd wordt gezien.
2. Belemmering bij verkoop: op de korte termijn kan het verleidelijk zijn om de huurder gunstig te stemmen door een koopoptie of voorkeursrecht aan te bieden. Maar op de lange termijn kan dit nadelig uitpakken voor de verhuurder (of zijn erfgenamen), vooral wanneer het pand niet zomaar aan de hoogste bieder verkocht kan worden vanwege de contractuele verplichtingen jegens de huurder.
3. Onvolledige en slordige bepalingen: koopopties en voorkeursrechten worden vaak onvolledig of slordig vastgelegd. Dit leidt tot openingen voor discussies en juridische conflicten, wat zowel tijdrovend als kostbaar kan zijn.
Hoewel koopopties en voorkeursrechten huurder en verhuurder op het eerste gezicht voordelen lijken te bieden, kunnen ze in de praktijk voor problemen zorgen. Verhuurders kunnen zich door deze afspraken onbewust binden aan complexe verplichtingen, en onduidelijkheden in de contractuele bepalingen kunnen leiden tot stevige discussies. Het is daarom belangrijk om bij het overwegen van dergelijke afspraken niet alleen naar de korte termijn te kijken, maar ook naar de mogelijke gevolgen op de lange termijn.
Bij het opstellen van huurovereenkomsten raden wij aan om altijd juridisch advies in te winnen en zorgvuldig na te denken over de formulering van koopopties of voorkeursrechten. Zo voorkom je verrassingen en zorg je ervoor dat de belangen van beide partijen goed beschermd zijn.
Bent u verhuurder en heeft u vragen of deskundige begeleiding nodig in een dergelijke situatie met een huurovereenkomst? U kunt altijd bij onze huurrecht advocaten terecht. Neem contact op met onze advocaat, mr. Louis de Boef, via lldeboef@boersadvocaten.nl of telefonisch via 0318 50 90 85.
